CÓMO HACERSE UNA CASA PARA UNO MISMO CON UN ÚNICO OBJETIVO: CONSTRUIR A PRECIO JUSTO
Construirse una vivienda de forma individual es el sueño de muchas personas; sin embargo, el camino para conseguirlo es arduo y difícil; distintas administraciones y organismos hacen del proceso una tarea complicada y cara, a la que hay que dedicar un gran esfuerzo y dedicación personal que requiere tiempo y “ganas”. Si Ud. quiere construirse su propia vivienda de forma individual le recomendamos visite nuestra pestaña “DIVISIÓN CONSTRUCCIÓN”.
Sin embargo, en esta sección puede encontrar una alternativa al sistema tradicional: la autopromoción o construcción en Cooperativa, la forma de hacerse con una vivienda de calidad, pero ahorrando trámites, tiempo y dinero.
¿a quiénes nos dirigimos?
A personas que comparten la necesidad de una vivienda y que buscan ahorrar los máximos costes posibles; personas que saben que este producto les dará más por menos, más calidad, más equipamiento, más espacio, en definitiva mejor arquitectura por menos dinero.
Son personas que van a confiar su inversión en una sola empresa de servicios, ahorrando intermediaciones de otras, con lo que los costes se van a ver reducidos significativamente. Personas que no poseen generalmente los conocimientos técnicos necesarios para llevar a cabo por sí sólos la construcción de sus viviendas, por lo que necesitan contratar los servicios técnicos profesionales que ofrecemos en jfs ARQUITECTOS.
¿en qué consiste la autopromoción o construcción en Cooperativa?
Consiste en la unión de varias personas con el objetivo de construir su propias viviendas a precio de coste, en un suelo compartido y gestionado como una COMUNIDAD DE BIENES O COMUNIDAD DE PROPIETARIOS O COMO COOPERATIVA, de forma simultánea y coordinada, ahorrándose los costes y el beneficio de la promotora, consiguiendo además mejor calidad arquitectónica y un mayor control sobre el producto. Cada vivienda costará igual o más barata que lo que se puede encontrar en el mercado y será de mucha mayor calidad arquitectónica, obteniendo a la larga un plus de valor respecto al entorno. Para nosotros es de mucho interés ofrecer como ventaja añadida la realización de viviendas en las que incorporamos técnicas de arquitectura bioclimática y de ahorro de energía, para conseguir edificios eficientes, de bajo consumo, y respetuosos con el medio ambiente mediante la utilización e incorporación de materiales y técnicas de sostenibilidad, así como la instalación de sistemas de energías renovables, solar, geotérmica, biomasa, etc.
¿Cómo funciona en concreto? Es necesario que un grupo de propietarios estén de acuerdo. Dependiendo del número de personas que vayan a promover la fórmula adecuada pasará de Comunidad de Propietarios, la fórmula más sencilla, a Cooperativa, fórmula más compleja y regulada por legislación específica. Es necesario no tener prisa: hasta que no existe el número de propietarios necesarios no se puede comenzar el proceso. Una vez que todos los propietarios existen el proceso se pone en marcha, la construcción dura igual que en cualquier otro sistema y los propietarios van “viendo” y tomando parte en el proceso de su propia promoción. La duración de la promoción completa suele ser de 2 a 3 años, pero hay que tener en cuenta que lo dilatado de los plazos permite una mayor accesibilidad a los planes de pagos característicos de este sistema. jfs ARQUITECTOS actúa como sociedad gestora, promoviendo la constitución del listado de interesados, buscando el suelo, y relizando la redación de los proyectos, la contratación de las obras, etc.
¿qué otras ventajas tiene esta modalidad?
Para el perfil de persona interesada descrito, varias:
Para los arquitectos:
Para el propietario del suelo:
En muchos casos el propietario del suelo no estará interesado en vender, sino en tener parte de las viviendas a cambio de su solar, lo que se conoce como aportación. En este sistema, tanto el propietario de suelo como las personas que realizan la autopromoción salen ganando, ya que el propietario obtiene mayor rendimiento en inmuebles que en dinero y los autopromotores aplazan el coste del suelo al pago que se producirá en el transcurso de la construcción, de forma diferida y aplazada.
¿Cómo funciona este sistema?
1.- Sobre un solar, jfs ARQUITECTOS realiza unos Estudios Previos o un Anteproyecto en los que estudia y define qué se puede llevar a cabo: el número de viviendas, la tipología de vivienda más conveniente, la posibilidad o no de trasteroes, garajes, etc. Se trata de que la actuación sea de la máxima calidad arquitectónica y de que todas las viviendas disfruten por igual de las características del lugar (vistas, orientación etc). En esta fase ya se asegura que el proyecto podrá obtener licencia y que cumplirá las normativas.
2.- Este proyecto se cuelga en nuestra página web, elaborándose una lista de personas interesadas. Tan pronto como se cuenta con las necesarias, en una reunión se les explica el funcionamiento y si es posible, se formaliza un compromiso a participar. Existe la posibilidad de apuntarse en una lista abierta en nuestra web donde se exprese el emplazamiento en el que se estaría interesado.
3.- Los interesados, ya con un conocimiento en profundidad del asunto, negocian sus hipotecas con el Banco, como harían en cualquier otro caso. A continuación forman una Comunidad de Bienes o de Propietarios o Cooperativa, en su caso, y encargan la gestión a jfs ARQUITECTOS.
Datos de interés para la incorporación a una cooperativa
¿Qué debe comprobarse antes de adquirir la condición de socio y qué debe facilitar al nuevo socio la cooperativa?
El derecho a la información en las cooperativas de vivienda es un derecho básico que está en la esencia del concepto cooperativo (las cooperativas se constituyen para la construcción de la vivienda de los socios, tomando todas las decisiones entre ellos). Pero, en la actualidad, el funcionamiento del modelo cooperativo difiere sensiblemente en las cooperativas promovidas por gestoras, por lo que el futuro socio debe pedir, y la gestora facilitar, una información clara, sencilla y veraz. En base a esto, estimamos que la información mínima a facilitar debe ser:
Antes de incorporarse a la cooperativa, el aspirante a socio debe comprobar que la sociedad cumple una serie de requisitos, especialmente si va a adquirir compromisos económicos con ella:
• Que la cooperativa esté legalmente constituida e inscrita en el Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, o si es de ámbito nacional en el Registro de la Dirección General de Fomento de la Economía Social del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales. La inscripción se puede comprobar solicitando información al Registro correspondiente.
• Que posea una cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa en la que se ingresen las aportaciones de los socios.
• Que dichas aportaciones estén aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad bancaria o caja de ahorros, lo que la cooperativa deberá acreditar.
• Que en el caso de existir cuota de preinscripción o similares, de carácter no reintegrable, se defina claramente su concepto y cuantía.
Antes de incorporarse a una promoción concreta:
• Que esté perfectamente clara la situación del suelo donde se pretende construir:
• Propiedad: si se trata de suelo público, si es propiedad de la cooperativa, si existe un contrato de opción de compra, compraventa, una permuta..., o cualquier otra forma de tenencia; todo esto puede comprobarse en el Registro de la Propiedad correspondiente.
• Situación Urbanística: Si está ya urbanizado (tiene licencia de edificación o la posibilidad de solicitarla) o qué grado de urbanización ha adquirido. En caso contrario, como mínimo debe estar aprobado el Plan Parcial, lo que podrá verificarse en el Ayuntamiento dónde esté emplazada la promoción.
• Que exista el correspondiente proyecto técnico o básico o, al menos, el Anteproyecto.
• Que los planes de pagos estén claramente establecidos, así como el programa de financiación.
• Que existan plazos estimados para la ejecución de las obras.
Al adquirir la condición de socio:
• Que en el caso de existir cuotas de mantenimiento de la cooperativa o similares, de carácter no reintegrable, se defina claramente su concepto y cuantía.
• Suscribir las aportaciones obligatorias al capital social que fijen los estatutos.
• Recibir de la cooperativa una copia de los estatutos sociales y del reglamento interno si existiera.
• Que todas las particularidades de la relación socio-cooperativa, se encuentren reflejados en el contrato de incorporación o, en su caso, en las normas de la promoción (que se le deberán facilitar), de modo que el socio sepa en todo momento cuáles son sus derechos y obligaciones.
Aportaciones y entregas económicas de los socios a su cooperativa
Se producen tres tipos de aportaciones: aportaciones al capital social, cuota de ingreso y/o periódicas, y aportaciones para financiar la vivienda y anexos.
1. Aportaciones al capital social.
Su importe es siempre reembolsable en caso de baja, aunque puede haber deducciones si la baja no es justificada y lo prevén los estatutos; la devolución se produce en las condiciones y plazos que señala el artículo 114.5 de la Ley 4/99. Las aportaciones al capital social son normalmente de pequeña cuantía y suelen oscilar entre 20 y 90 euros.
2. Cuota de ingreso y/o periódicas.
Reguladas por el artículo. 57 de la Ley Cooperativas. No integran el capital social ni son reintegrables. Su destino es sufragar los gastos generados por la actuación de la sociedad cooperativa y los servicios que esta realice tanto en las primeras etapas de su funcionamiento como posteriormente: constitución, mantenimiento, administración, etc.
3. Entrega o aportaciones para financiar la vivienda y anexos.
Cuantitativamente son las más importantes. Se determinarán como resultado del plan de financiación que deberá aprobar la asamblea general y conocer y admitir contractualmente el socio cooperativista. En caso de baja de un socio cooperativista, el reembolso de sus aportaciones para financiar la vivienda, deberá efectuarse en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio, como señala el artículo 114.5 de la Ley de Cooperativas.
Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial para terrenos, honorarios técnicos, etc., y el resto fraccionado en plazos periódicos durante las obras de ejecución.
Posteriormente se obtendrán los préstamos hipotecarios (subsidiados en los casos de viviendas protegidas) y los créditos complementarios o “puente”, en su caso.
